Ne pas confondre le compromis et la promesse de vente

Le compromis et la promesse de vente sont deux avant-contrats signés avant la signature de l’acte chez le notaire.

Les principales différences 

  • La promesse de vente n’engage que le vendeur qui réserve la vente de son bien à un acquéreur en particulier, à un prix précis et pendant une période déterminées dans le contrat. En échange de cette promesse de vente, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation du bien. Le montant correspond généralement à 10 % du montant de la vente (hors frais de notaire). La promesse permet aux acheteurs potentiels de poser une option sur le bien, avant d’avoir la certitude d’être en mesure de l’acquérir. Durant les deux ou trois mois prévus dans la promesse de vente, ils peuvent prendre les mesures nécessaires pour mener à bien leur projet immobilier et étudier les offres qui se présentent à eux. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, contrairement au compromis de vente.
  • Le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Un versement n’est pas obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente (cela dépend des cas) mais les deux parties s’engagent à tout mettre en place pour mener la transaction jusqu’à son terme. Les acheteurs proposent une offre d’achat au vendeur. Si celui-ci accepte cette dernière, il ne pourra pas se rétracter par la suite. Réciproquement, les acheteurs ne pourront pas revenir sur leur offre si elle est acceptée par le vendeur.

Les points communs 

Le compromis et la promesse de vente doivent être écrits et signés devant le notaire ou sous seing privé, en présence de toutes les parties.
Les deux avant-contrats contiennent les mêmes informations : description du bien, prix, délais d’acceptation et de rétractation, origine de propriété.
Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse de vente, les deux parties peuvent y inclure des clauses suspensives. Celles-ci prévoient l’annulation de l’avant-contrat si des événements particuliers se produisent avant la vente (refus de prêt, découverte d’une servitude d’urbanisme grave,…).

 

Qu’implique un compromis de vente ?

Le compromis est signé en présence de toutes les parties chez l’agent immobilier ou le notaire. Bien que le versement d’un acompte ne soit pas obligatoire, il est souvent demandé. Ce dernier sera déduit lors de la signature définitive chez le notaire.
Il pourra être remboursé à l’acheteur si sa rétractation respecte la législation ou si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans la période fixée.

Après avoir signé, l’acheteur a un délai de 10 jours pour se rétracter sans devoir se justifier ni payer aucune pénalité. Si une somme avait été versée lors de la signature du compromis, elle est rendue à l’acquéreur.

Le compromis de vente est assorti d’un dossier établi par des professionnels comprenant l’ensemble des diagnostics techniques concernant le bien. Il contient notamment :

  • le diagnostic de performance énergétique
  • le diagnostic d’assainissement (pour les maisons individuelles)
  • les diagnostics amiante et plomb
  • les diagnostics gaz et électricité
  • l’évaluation des risques naturels, miniers et technologiques
  • l’état parasitaire
  • les métrages

Ce dossier complet doit être consultable par l’acheteur lors de la signature du compromis. En général le notaire ou l’agent immobilier parcourra l’ensemble du dossier avec les deux parties.

 

La condition suspensive à l’obtention du prêt

«Intégrées dans le compromis, elles [les conditions suspensives] permettent de subordonner la réalisation de la vente définitive à la survenance d’événements futurs et incertains.» ( source : patrimoinorama.com). L’acheteur et le vendeur s’engagent à conclure la vente à condition qu’un événement défini se produise dans la limite de temps déterminée. Si l’événement fixé d’avance dans le compromis ne se réalise pas dans la période délimitée, l’avant-contrat est annulé. Si par contre, il ne se produit pas à cause du comportement fautif de l’acheteur ou du vendeur, l’autre partie peut le sanctionner en l’obligeant à aller jusqu’au bout du contrat ou en exigeant des dommages et intérêts.

La condition suspensive la plus courante est celle relative à l’obtention d’un prêt. En effet, si l’acheteur a respecté ses engagements et n’a pas réussi à obtenir une offre de prêt aux modalités mentionnées (montant, durée, taux) dans un délai de 45 à 60 jours (délais habituels), cette condition suspensive permet d’annuler l’avant-contrat. Il est donc très important de définir correctement et précisément les modalités du prêt sollicité lors de la signature du compromis afin de respecter son engagement ! Si vous travaillez avec un courtier immobilier, il vous conseillera et veillera à :

  • Indiquer un montant maximum pour le prêt : il vaut mieux voir à la hausse le montant indiqué dans le compromis, même si vous disposez d’un apport personnel. En effet, si votre demande de prêt est refusée et qu’elle porte au final sur un montant plus important que celui indiqué dans le compromis, le vendeur peut remettre en cause ce refus et vous demander des dommages et intérêts.
    Une attention particulière doit être portée aux acquisitions avec des travaux qui ne sont pas auto-financés. En effet, le montant du prêt sera forcément supérieur à celui indiqué dans la condition suspensive. A moins d’exiger de le préciser dans le compromis…C’est pourquoi, il est préférable de consulter son courtier ou son banquier en amont de la signature de l’avant-contrat.
  • Choisir la durée de remboursement minimale : si vous pensez devoir emprunter sur 25 ou 30 ans, indiquez une durée un peu plus courte dans votre compromis. En cas de nécessité, cela vous donnera plus de chances de vous rétracter en faisant jouer la condition suspensive.
  • Indiquer un taux d’intérêt minimal : il est préférable d’indiquer un taux au-delà duquel vous vous réservez le droit de refuser l’offre de crédit faite par la banque. Il est, bien évidemment, important d’indiquer un taux en cohérence avec le marché du moment !

Maintenant il est nécessaire d’accorder une attention particulière à la conformité de la demande de prêt. Si le prêt sollicité n’est pas conforme aux stipulations contractuelles (par exemple demander un prêt sur 25 ans alors que la durée indiquée dans la condition suspensive est de 20 ans) peut faire valoir la condition suspensive comme accomplie et ainsi empêcher la restitution de l’acompte. (source : Cour de cassation, chambre civile 3, Audience publique du 15 juin 2017, N° de pourvoi : 16-13530)

Bien qu’il ne s’agisse pas de l’acte définitif de vente, vous aurez compris que le compromis est un contrat qui vous engage en tant que vendeur ou acheteur. N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels qui sauront vous conseiller.

Sources : notaires.fr, patrimoinorama.com, edito.seloger.com, droit-finances.commentcamarche.net, fil-du-credit.com, cimm.blog

EKOSTRATEGIE peut vous accompagner dans la rédaction de votre compromis de vente, ainsi que pour le montage de votre projet financier.

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