Vacance et carence locative

La vacance locative signifie qu’un bien mis en location n’est plus occupé. Dans le cas où un bien mis en location n’a encore jamais été loué, on parle de carence locative.

Aucune de ces situations n’est enviable pour un bailleur, même si la vacance locative est davantage problématique. En cas de carence au début de la mise en location, le propriétaire peut bénéficier d’un délai avant de commencer à rembourser son crédit. Dans le cas d’une vacance locative, le bailleur se retrouve souvent sans revenu alors qu’il doit continuer à rembourser son crédit chaque mois.

 

On distingue plusieurs types de vacances :

  • La vacance obsolète : elle se produit lorsqu’un locataire a quitté le logement car celui-ci n’est plus adapté à la location (insalubre, inconfortable…). Dans ce cas, le bailleur est tenu d’effectuer les travaux afin de rendre son bien habitable avant de le louer à nouveau.

  • La vacance de transformation : le propriétaire peut décider de mettre son logement en vacance de transformation pour effectuer des travaux.

  • La vacance frictionnelle : elle intervient entre deux locataires, lorsque le logement n’est pas loué.

 

La vacance frictionnelle est la plus courante et est redoutée par les propriétaires car elle ne dépend pas toujours de leur volonté. La loi prévoit que le locataire prévienne le bailleur trois mois (un mois dans certaines conditions) avant de quitter les lieux. Mais malgré ce délai et même si toutes les parties sont de bonne volonté, l’état du marché empêche parfois le bailleur de trouver des locataires.

Voici quelques conseils pour éviter un maximum les périodes de vacance locative frictionnelle.

 

 

Impliquez-vous

La gestion d’un bien locatif et de ses locataires n’est pas toujours aisée, surtout lorsqu’on ne vit pas à côté de ce dernier. Mais dans la mesure du possible, nous vous conseillons de ne pas uniquement déléguer la location de votre bien à une agence. Si des professionnels peuvent vous aider pour la mise en location de votre bien, n’hésitez pas à vous impliquer dans les démarches et auprès de vos locataires.

Lorsque l’un de vos locataires vous envoie un préavis pour quitter son logement, veillez à ce qu’il respecte la période indiquée. Assurez-vous qu’il se rende disponible lors des visites de personnes intéressées. N’hésitez pas à insister tout en restant courtois. Si vous laisser une agence s’occuper de la mise en location de votre logement, demandez-lui régulièrement un suivi de ses actions et des résultats.

Si le propriétaire a respecté ses engagements et que le bien ne trouve pas de nouveau locataire, il convient de chercher la source du problème ailleurs !

 

Etudiez votre marché

Avant d’investir, étudiez les surfaces à haut potentiel. N’hésitez pas à utiliser les outils qui sont à votre disposition pour mieux connaître l’environnement dans lequel vous prospectez. Par exemple, le site Locservice.fr (lien vers le site) renseigne les prix pratiqués dans les moyennes et grandes villes. Vous pouvez également étudier les annonces postées sur les sites dédiés et leboncoin.fr pour avoir une idée des prix pratiqués et des particularités des biens loués. Différenciez-vous en proposant des biens différents (offrez un meublé là où la plupart des biens en location sont nus).

Effectuez de simples recherches sur le quartier dans lequel vous prospectez afin de connaître sa réputation et la qualité de vie qu’il offre.

 

Choisissez le loyer juste

Le montant de votre loyer est évidemment déterminant. Ne dépassez pas les prix pratiqués sur le marché, au risque de ne trouver aucun locataire. Il vaut mieux ne pas être trop gourmand pour s’assurer un revenu locatif moyen et régulier. Chaque jour de vacance fait diminuer la rentabilité de votre location !

 

Optez pour la LMNP

Une location meublée est souvent plus attirante et plus pratique pour une personne recherchant rapidement un logement. Le Loueur Meublé non Professionnel peut également acheter un logement au sein d’une résidence de services et laisser l’exploitation à un professionnel. Dans ce cas la fiscalité est avantageuse, et la gestion du bien loué est moins contraignante.

 

Construisez une relation avec vos locataires

Si votre intuition pourra parfois vous guider lors de la visite des locataires potentiels, rien ne vaut une bonne relation avec ces derniers. Soyez clairs, fermes mais à l’écoute de vos locataires. N’hésitez pas à leur rappeler les règles et la loi si cela est nécessaire mais soyez toujours sérieux et prévenant dans vos démarches. Si un locataire vous contacte, traitez sa demande le plus rapidement possible, ne la reportez pas ! Partez du principe que vos locataires sont vos clients, et que vous êtes prestataire de service.

Il n’est évidemment pas nécessaire de devenir ami avec vos locataires mais une bonne relation avec ces derniers pourrait favoriser des locations de longue durée. En effet, un locataire qui se sent bien et a une relation de respect mutuel et de confiance avec son propriétaire n’a pas de raison de partir !

 

Rendez votre bien attractif

L’annonce doit elle-même être attractive. Les photos doivent être qualitatives et le texte bien rédigé. Postez votre annonce sur un maximum de plateformes et surveillez les retours afin de pouvoir y répondre rapidement ! N’hésitez pas à engager quelques frais de rénovation avant de remettre un bien en location. Un coup de peinture et quelques menues réparations peuvent donner une plus-value à votre bien ! Vous pouvez également effectuer du home-staging (lien vers l’article du blog) pour mettre votre bien en valeur.

Enfin, ne délaissez pas les travaux importants nécessaires ou vous permettant de vous différencier (installation d’une cuisine équipée, amélioration des performances énergétiques etc.).

Comme dans tous les domaines, le secteur du locatif requiert un minimum d’implication et de sérieux. Lancez-vous dans la location si vous vous sentez prêt à y consacrer un minimum d’attention et de temps !

 

Sources : pap.fr, devenirinvestisseurimmobilier.fr, calci-patrimoine.com

 

EKOSTRATEGIE vous accompagne dans vos projets d’investissement locatif avec une spécialisation dans la location meublée. N’hésitez pas à nous demander conseil !

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