La SCI

Une Société Civile Immobilière est, comme son nom l’indique, une société portant sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Sa constitution nécessite au minimum deux personnes (morales ou physiques) qui mettent en commun un ou plusieurs bien(s) immobilier(s). Comme pour la création de n’importe quelle société, il est nécessaire d’établir des statuts mentionnant les apports de chaque associé, le siège social, le nom de la sci, la durée de vie, le capital etc.

Généralement, une SCI est créée afin que les associés tirent profit des économies ou des bénéfices (des loyers par exemple). Une SCI peut aussi être constituée dans le cadre d’une transmission de patrimoine immobilier (résidence principale ou secondaire).

La création d’une SCI exclut les activités commerciales. Vous ne pourrez donc pas en créer dans l’objectif d’acheter un bien et le vendre juste après. Une SCI peut compter à sa tête un ou plusieurs gérants (encore une fois, il peut s’agir de personnes morales ou physiques).

 

L’indivision

Le choix de l’indivision poursuit des objectifs sensiblement différents. Elle peut être envisagée pour l’achat d’un bien par deux personnes n’étant pas mariées sous le régime de la communauté légale. Elle est aussi utilisée pour partager un héritage entre plusieurs héritiers. Chaque indivisaire est propriétaire du bien à la hauteur de sa contribution lors de l’achat.

Voici quelques situations dans lesquelles les solutions se démarquent.

 

Les formalités

Par facilité, on a tendance à opter pour l’indivision. Elle ne nécessite pratiquement aucune démarche administrative. Comme nous l’avons déjà abordé, la création d’une SCI est aussi lourde que la création de n’importe quelle société. Elle demande un engagement financier d’environ 2000€, le dépôt d’un capital, la rédaction des statuts, la publication dans le journal des annonces légales etc… L’accompagnement d’un comptable est conseillé en fonction de la taille de la SCI et si cette dernière est soumise à l’IS. Enfin, les associés doivent organiser des Assemblées Générales annuelles.

 

La prise de décision

La SCI est parfois envisagée pour sa souplesse et son système de décision au sein des associés. Cependant, certaines configurations peuvent également mener au blocage !

 

La prise de décision en SCI

Dans le cadre d’une SCI, les décisions sont prises à la majorité définie par les statuts (des majorités différentes peuvent être prévues selon le type de décision). Dès la création de ces derniers, il est possible d’allouer un pouvoir décisionnel différent aux associés.

  • Pour les décisions ordinaires, une majorité simple (moitié des voix + une voix) est suffisante

  • Pour des décisions modifiant les statuts, une majorité renforcée voire une unanimité seront nécessaires

 

Si les associés ne s’entendent pas, la majorité ne sera pas forcément atteinte et la situation de blocage guettera ! En cas de mésentente, il est possible mais compliqué de sortir d’une SCI en revendant ses parts car cette action peut nécessiter l’accord des autres associés.

 

La prise de décision en indivision

Trois types d’actes juridiques peuvent induire des règles de majorité différentes :

  • Les actes de conservation : toute initiative visant à rénover le bien pour le conserver peut être décidée par un seul indivisaire. En cas de désaccord, ce dernier peut demander au tribunal d’obliger les autres indivisaires de participer financièrement aux frais engagés lors de la rénovation.

  • Les actes d’administration : jusqu’en 2007, ils étaient soumis au vote à l’unanimité. Afin d’éviter au maximum les blocages, le législateur a assoupli cette règle en imposant la majorité des deux tiers pour les actes d’administration.

  • Les actes de disposition : ils ont un impact direct sur le sort du bien immobilier. Pour ce type d’acte, l’unanimité est demandée. Les actes de disposition concernent par exemple l’hypothèque et la conclusion de baux. Pour la vente du bien, la loi a évolué, désormais un indivisaire possédant au moins deux tiers des parts est décisionnaire.

 

La transmission de biens

Au moment de la transmission, la SCI offre de nombreux avantages.

  • Si l’un des associés décède, ses héritiers reçoivent ses parts. Ils peuvent dès lors entrer dans la SCI ou revendre leurs parts à un tiers ou un autre associé. Au sein d’une indivision, cette dernière solution n’est pas possible. En cas de blocage, le bien peut-être amené à être vendu.

  • Un associé de SCI peut organiser sa succession afin d’éviter à ses héritiers les droits de succession. Grâce à un système d’abattements successifs, chaque parent peut donner 100 000€ à chaque enfant tous les 15 ans sans verser de droits de donation. Il est intéressant de léguer progressivement ses parts à ses héritiers car lors du décès, ils seront déjà propriétaires du bien et n’auront aucun droit de succession à payer. En indivision, un parent peut donner un bien à ses héritiers de son vivant mais si sa quote-part est supérieure à 100 000€, il risque de payer des droits de donation.

 

Les deux formes juridiques présentent des avantages et des inconvénients. Il est important d’étudier les spécificités de votre situation avant d’opter pour une solution.

 

Sources : service-public.fr, notaires.fr, l-expert-comptable.com, lerevenu.com, lemonde.fr, actifi.fr

 

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