Les mots importants

A

Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) Organisme public subventionne les travaux de réhabilitation réalisés dans les logements d’immeubles datant de plus de quinze ans. Le montant et les conditions d’accès à ces aides varient selon le bien immobilier : le type de logement et la nature des travaux. Par exemple, les aides s’appliquent aux propriétaires privés et aux locataires en résidence principale assujettis à la taxe additionnelle au droit de bail.

APL (Aide personnalisée au logement) Aide, versée par les caisses d’allocations familiales, permet aux ménages de réduire leurs charges financières de location ou de remboursement de crédit immobilier. Dans ce dernier cas, l’APL est attribuée en complément d’un prêt conventionné (PC) ou d’un prêt d’accession sociale (PAS), uniquement pour les résidences principales. Son montant varie selon les revenus des emprunteurs.

Abattement Disposition fiscale qui vous permet de ne pas être imposé sur une partie des revenus enregistrés dans l’année.

Acompte Un acompte est un paiement effectué par un acheteur à titre d’avance sur le règlement final.

ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) Organe de supervision de la banque et de l’assurance en France.

Achat en indivision On parle d’achat en indivision lorsque plusieurs personnes acquièrent un même bien immobilier. Une convention d’indivision formalise l’achat et la quote-part de chaque propriétaire du bien. Si un prêt immobilier est contracté, chaque indivisaire pourra être caution solidaire de 100 % de celui-ci. Il y a indivision jusqu’au décès d’un des indivisaires ou jusqu’à la vente de la quote-part de l’un d’eux.

Acquêts Dans le régime de la communauté d’acquêts, les biens que les mariés possèdent avant le mariage appartiennent à chacun d’entre eux (biens propres). Ceux acquis pendant la durée du mariage, notamment les biens immobiliers, sont considérés comme acquêts, c’est-à-dire des biens communs. Il en va de même des dettes contractées pendant le mariage, comme un prêt immobilier. Les mariés sont solidaires jusqu’au remboursement total du prêt immobilier.

Acte authentique ou notarié Acte juridique rédigé par un officier du ministère public (notaire, huissier de justice) et signé en sa présence. L’acte de vente ou d’achat immobilier est un acte authentique, contrairement à la promesse et au compromis de vente qui sont des actes sous seing privé et qui peuvent donc être signés directement entre les parties, sans intervention d’un notaire.

Acte de nantissement Pour garantir un prêt immobilier, la banque demandera une garantie qui peut être, soit un nantissement d’une somme d’argent, soit une garantie réelle sur un bien comme un privilège de prêteur de denier ou une hypothèque. L’acte de nantissement est plus avantageux que l’hypothèque en terme de coût.

Acte de vente Acte juridique qui confirme la promesse ou le compromis de vente. C’est le dernier acte avant l’acquisition définitive du bien immobilier par l’acheteur. Il est soumis à des règles strictes et doit être authentique ou notarié (rédigé et signé par un notaire). Lors de l’acte de vente ou d’achat, le prêt immobilier est débloqué 48 heures avant la signature et mis en place par la banque.

Acte sous seing privé Contrairement à l’acte authentique ou notarié, l’acte sous seing privé est un acte rédigé et signé entre les parties sans intervention d’un notaire, huissier de justice ou tout autre officier du ministère public.

ADI (Assurance décès-invalidité) Assurance obligatoire qui garantit la banque dans le paiement de son prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité totale ou partielle de son emprunteur. Durant le remboursement du crédit immobilier, les problèmes de santé de l’emprunteur doivent être couverts par une assurance décès-invalidité. En cas d’invalidité permanente ou temporaire, l’assureur prendra en charge le remboursement du prêt immobilier à hauteur de la quotité souscrite (faire attention au délai de carence dans les assurances). Cette assurance sécurise l’emprunteur et ses proches pendant le remboursement du crédit immobilier.

Adil (Agences départementales pour l’information sur le logement) / Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) Le réseau de l’Anil et des Adil offre aux particuliers un conseil gratuit sur toutes les questions juridiques, financières ou fiscales liées au logement et à l’acquisition de biens immobiliers. www.anil.org

Adjudicataire Personne qui, à la fin des enchères, est déclarée propriétaire du bien mis en vente. Dans les ventes judiciaires et notariales, elle ne devient définitivement propriétaire qu’après l’expiration d’une période de dix jours suivant l’adjudication.

Adjudication Lorsqu’un bien immobilier est mis aux enchères publiques, un officier public ou un juge est en charge de l’attribution de ce bien. Lorsqu’un prêt immobilier est en cours de remboursement, l’officier public en charge de la vente remboursera en priorité la banque ou l’établissement financier auprès duquel le prêt immobilier est en cours.

Administrateur de bien immobilier Il assure en tant que mandataire la gestion de tout ou partie d’un patrimoine immobilier. L’administrateur de biens est aussi communément appelé syndic de copropriété ou gérant d’immeuble.

Adossement Procédé visant à renforcer les garanties de remboursement du crédit immobilier (dans le cas, par exemple, du prêt immobilier in fine). Concrètement, l’emprunteur va octroyer le bénéfice d’un placement financier (souvent un contrat d’assurance-vie) au banquier au cas où il ne parviendrait plus à payer les mensualités du prêt accordé.

Affichage du permis de construire À la réception du permis de construire, il est obligatoire de l’afficher pendant la durée du chantier. Le public doit être informé de la nature des travaux, de la hauteur de la construction et de la superficie du terrain. Lors du montage du dossier de crédit immobilier, il est nécessaire de prendre en compte cette réglementation. Généralement, lorsque vous contractez un prêt immobilier, votre courtier ou votre banquier doit vous indiquer ces formalités.

Agent immobilier Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant, une entreprise ou l’agence immobilière, employant des négociateurs.

Aliénation Sur un plan strictement juridique, il s’agit d’un transfert d’un bien immobilier ou d’un droit affecté à ce bien.

Allocation logement La caisse d’allocations familiales de votre lieu de résidence peut verser cette prestation, sous conditions de ressources, en cas d’occupation d’un bien immobilier à titre de résidence principale. Cette prestation est destinée à couvrir une partie des dépenses auxquelles les familles doivent faire face pour se loger.

Amortissement Remboursement planifié du capital du prêt immobilier selon un calendrier déterminé, en une ou plusieurs fois. L’amortissement du prêt immobilier peut être étalé dans le temps (crédit amortissable classique) ou effectué en une seule fois à l’échéance du crédit in fine. Ainsi, dans le prêt immobilier amortissable, le remboursement du capital se fait graduellement, il n’est pas effectué en une seule fois. Son intérêt réside dans le fait que dans les prêts immobiliers à mensualités fixes (dont le montant reste le même pendant toute la durée du prêt), le remboursement des intérêts s’amenuise au profit du remboursement du capital.

Amortissement constant Sur un crédit à amortissement constant, la même somme de capital est remboursée à chaque échéance. Le montant des échéances (capital + intérêts) diminue donc avec le temps. Au contraire, si le montant de l’échéance est fixe, il s’agit d’un crédit à échéances constantes.

Amortissement in fine C’est un crédit dont le remboursement du capital est effectué seulement sur la dernière échéance.

Amortissement négatif Sur un crédit à échéances constantes (ou en période de différé), les intérêts calculés sont supérieurs au montant de l’échéance. Dans cette situation, aucun capital n’est remboursé. Au contraire, la différence entre le montant des intérêts et le montant de l’échéance s’ajoute au capital restant dû.

Annuité Echéance de périodicité annuelle.

Appel de fonds Dans le cadre d’une Vefa (Vente en état futur d’achèvement), et donc d’une construction d’un bien immobilier, le paiement du prix au vendeur (constructeur ou promoteur) se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. À chaque étape, l’établissement prêteur débloque les fonds nécessaires à l’avancement après avoir reçu l’appel de fonds du constructeur ou du promoteur.

Apport personnel Somme d’argent personnelle provenant de placements financiers, d’un héritage ou d’une donation, et investie dans un projet immobilier. En général, les banques exigent un apport minimal égal à 10 % du montant de l’opération.

Architecte Professionnel de l’immobilier et de la construction, il intervient sur le projet de construction ou de rénovation. Il est le premier contact, prépare, dessine, contrôle, dirige les travaux, et dresse un devis des coûts. Il permet ainsi au client d’analyser les offres et de choisir les entreprises qui vont réaliser sa maison ou son appartement.

Architecte contractant général Il propose à son client une offre globale qui comprend une étude, un devis des coûts de construction et les assurances. Cette offre engage l’architecte contractant général vis-à-vis du client, notamment sur la date de livraison des travaux. S’il s’agit de la construction d’une maison individuelle, le client n’aura pas à verser la moindre rémunération avant la signature du contrat de construction.

Arrhes Somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente d’un bien immobilier. Ce montant se transforme en acompte lorsque l’acheteur confirme son désir d’acquisition ; il est perdu si le futur acquéreur change d’avis et se rétracte trop tard. Si c’est le vendeur qui se désiste, il devra restituer à l’acheteur le double du montant des arrhes versées.

Assurance Engagement, donné par contrat par un assureur à un assuré, de le garantir en cas de survenance d’un événement incertain affectant sa personne, ses biens ou sa responsabilité. Cette garantie est donnée contre le paiement d’une cotisation.

Assurance-crédit Elle protège l’assuré emprunteur, personne physique contractant un crédit immobilier, en cas d’accidents physiques, de décès, d’incapacité de travail et de perte de ses revenus. Elle protège également la banque.
L’assurance perte d’emploi et l’assurance décès-invalidité sont des assurance-crédit.

Assurance de groupe Contrat d’assurance souscrit par une personne morale ou par un chef d’entreprise, appelé souscripteur, au profit d’un groupe d’adhérents et de leurs éventuels bénéficiaires. Le contrat d’assurance pourra être modifié entre le souscripteur et l’assureur sans avoir à solliciter l’accord individuel des adhérents.

Assurance perte d’emploi Non obligatoire, l’assurance perte d’emploi compense la perte de revenus de l’assuré et lui garantit temporairement le remboursement d’une partie des échéances en cas de chômage. Attention, certaines sont chères, et les critères ne sont pas toujours intéressants. Cette assurance perte d’emploi peut être contractée après l’obtention du crédit immobilier, ce qui n’est pas le cas de l’assurance décès-invalidité.

Assurance responsabilité Elle doit obligatoirement être souscrite par le constructeur d’un logement. Elle inclut plusieurs garanties dans le cas d’éventuels défauts de construction ou de conformité, d’équipements de logement (comme les portes et les fenêtres) ainsi que les dommages portant atteinte à la solidité du bien immobilier.

Avis d’échéance Document destiné à l’assuré ou à l’emprunteur, et spécifiant le montant et la date de la cotisation exigible pour l’assureur ou la banque émettrice du crédit immobilier.

B

Bail Contrat par lequel un propriétaire confère à un locataire le droit d’utiliser un bien immobilier selon un certain prix et une certaine durée.

Banque centrale européenne (BCE) Elle est responsable du système monétaire de l’Union européenne (UE) et de sa devise, l’euro. Fondée en Allemagne en juin 1998, la BCE collabore avec les banques centrales de chaque pays membre de l’UE pour présenter une politique monétaire qui aiderait à maintenir la stabilité des prix dans la zone euro et, dans une moindre mesure, dans l’UE tout entière. La BCE est responsable de la politique monétaire de la zone euro depuis le 1er janvier 1999, lorsque l’euro a été adopté par les 11 membres de l’Union d’alors. Outre la politique monétaire, la BCE doit, entre autres, gérer l’émission de monnaie, détenir des réserves de devises et autoriser l’émission de billets.

Bénéficiaire C’est la personne qui perçoit l’indemnité ou le capital assuré par la compagnie d’assurances. Généralement, c’est l’assuré, la victime (bénéficiaire) ou un tiers indiqué dans le contrat d’assurance.

Bon de visite Afin de conserver son droit à commission, un agent immobilier fait signer un bon de visite dans lequel est décrit sommairement le bien immobilier visité.

Bonification d’intérêts du prêt Aide d’état destinée à réduire le taux d’intérêt payé par l’emprunteur. Cette aide est directement versée à la banque.

C

Cadastre Les communes mettent à disposition une documentation qui fait état des propriétés bâties et non bâties sur l’ensemble du territoire français. Cette documentation est disponible à la mairie. Lorsque vous contractez un prêt immobilier, le notaire en charge de la vente doit se renseigner auprès du bureau des hypothèques et, si besoin, au registre cadastral avant d’enregistrer votre crédit immobilier et donc votre acquisition.

Capacité d’emprunt ou de remboursement C’est le montant maximum des mensualités que l’emprunteur est capable de rembourser pour son prêt immobilier. La capacité d’endettement doit correspondre à environ un tiers des revenus de l’emprunteur. Les banques n’acceptent usuellement que les crédits immobiliers ne dépassant pas 33 % des revenus de l’emprunteur, mais elles font des exceptions lorsque l’apport personnel est très important ou que le reste à vivre (revenu – charge) après paiement des mensualités du prêt immobilier à venir est également important.

Capacité d’épargne Votre capacité d’épargne est la différence entre votre revenu et vos dépenses « optimisées ». Il est généralement recommandé de placer au moins 10 % de vos rentrées d’argent.

Capé C’est un taux plafond et plancher proposé lors de la contraction d’un crédit immobilier à taux révisable (ou variable). Il est appelé aussi « prêt capé ». Le taux révisable ne pourra alors pas le dépasser ni descendre en dessous, même en cas de hausse ou de baisse vertigineuse de l’indice de référence.

Capital C’est la somme d’argent dont vous avez besoin pour votre crédit immobilier, hors d’intérêts de prêt.

Capital restant dû (CRD) C’est la partie du capital emprunté qui n’a pas encore été remboursé. Autrement dit, le solde du crédit après le paiement d’une ou plusieurs échéances, ou encore, le montant du capital qui reste à rembourser.

Carrez C’est la garantie de superficie offerte aux acquéreurs dès la première manifestation d’acheter, indiquée dans le premier acte de vente du bien immobilier.

Caution Se porte caution une personne physique qui assumera le remboursement du crédit immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Une caution peut également être assurée par un organisme financier ou une mutuelle pour garantir le crédit immobilier au profit de la banque. Dans ce cas précis, le cautionnement évite de recourir à la garantie hypothécaire, coûteuse.

Certificat d’urbanisme Ce document, délivré par la mairie, indique les règles à respecter en terme d’affectation d’un terrain ou d’un bien immobilier, et l’architecture à respecter sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis.

Charge de copropriété Charges et dépenses nécessaires à la tenue correcte de la copropriété.

Co-emprunteur Personne qui contracte le crédit immobilier conjointement avec un autre emprunteur. Ils signent ensemble les différents actes juridiques et se partagent le remboursement des mensualités du crédit immobilier. Le plus souvent, le co-emprunteur est le/la conjoint(e), mais il peut également être un parent ou un ami, un associé co-contractant au crédit immobilier. Le co-emprunteur est tenu indéfiniment et solidairement au paiement du prêt immobilier au même titre que l’emprunteur.

Compromis de vente Ce n’est pas un contrat définitif mais un avant-contrat signé sous seing privé ou devant un notaire. C’est une promesse de vente synallagmatique. Acte à partir duquel un vendeur et un acheteur manifestent leur volonté de vendre et d’acheter un bien déterminé à un prix déterminé. Cet acte doit être notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. À partir du lendemain de la réception de cette lettre, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation pour l’acte sous seing privé, et d’un délai de réflexion pour l’acte devant notaire, de 7 jours. Cet acte indique fréquemment des conditions suspensives, telle que l’obtention d’un crédit immobilier par l’acquéreur pour payer le prix au vendeur. En effet, dès lors que l’acquéreur doit avoir recours à un prêt immobilier, il est indiqué dans le compromis de vente, le montant du prêt immobilier, le taux maximum pour le prêt, et le délai (généralement de 45 jours) pour obtenir ce prêt. L’obtention du prêt immobilier lève la condition suspensive et la vente devient obligatoire. Si l’acquéreur a obtenu son crédit immobilier tel que défini dans cet acte et qu’il se rétracte, il perd la somme d’argent qu’il a mis sous séquestre. Enfin, comme indiqué précédemment, la condition d’obtention de prêt immobilier est régulièrement assortie d’un taux et d’une durée. Il s’agit de ne pas indiquer dans la promesse un taux trop élevé ou une durée trop longue, car l’acquéreur se devra d’obtenir un prêt immobilier à des conditions exorbitantes pour réaliser son achat.

Conditions générales Également appelées dispositions générales, c’est un document qui regroupe l’ensemble des dispositions communes à tous les assurés pour un type de contrats. Il décrit les garanties proposées ainsi que les obligations de l’assuré et de l’assureur. Les conditions générales sont complétées des conditions particulières.

Conditions particulières Également appelées dispositions particulières, c’est un document qui complète les conditions générales et précise la situation et les choix de l’assuré (risque souscrit, renseignements concernant l’assuré, garanties choisies, cotisation, durée du contrat).

Conditions suspensives Réserves insérées dans le compromis de vente, généralement l’obtention d’un prêt immobilier accordé par la banque à l’acheteur dans les délais imposés.

Constructeur de maison individuelle Professionnels soumis à la loi du 19 décembre 1990 (loi Besson). Leurs compétences relèvent de la construction avec ou sans fourniture de plan. Généralement, les banques demandent les polices d’assurance dommage-ouvrage avant d’accepter un prêt immobilier dans le cadre de ces constructions. En cas de constructeur individuel n’ayant pas de notoriété nationale, il faudra donc vérifier, avant de demander un crédit immobilier, que toutes les assurances de construction sont bien souscrites par le constructeur.

Contrat groupe Assurance proposée par les banques pour se garantir contre les risques de décès et d’invalidité de l’emprunteur (les mensualités restant à payer sont alors prises en charge par l’assureur). En mutualisant les risques sur l’ensemble de ses clients emprunteurs, la banque garantit un tarif unique pour tous. Ce contrat groupe s’oppose à la délégation d’assurance.

Contrat préliminaire ou Contrat de réservation Par ce précontrat, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un bien immobilier contre un dépôt de garantie. Il s’agit de contrat en matière de vente en état futur d’achèvement (Vefa) ou d’immeuble à construire. Le plus souvent, il s’agit de logements achetés sur plans et non achevés auxquels ne peuvent s’appliquer un contrat de vente définitif. Dans ce cadre, l’acheteur a une semaine pour se rétracter sur le contrat de réservation (ou préliminaire).

Copropriété C’est un bien immobilier dont plusieurs personnes sont, séparément, propriétaires. Il s’agit de distinguer, au sein de ce bien immobilier, les parties communes et les parties privatives.

COS (Coefficient d’occupation des sols) Il indique le pourcentage maximum d’un terrain qui peut être constructible.

Cotisation Afin de profiter des garanties accordées par l’assureur, l’assuré ayant contracté un crédit immobilier paye ses cotisations d’assurance.

Courtier d’assurances Comme le courtier en crédits immobiliers, le courtier d’assurances propose des contrats d‘assurance de différentes compagnies d’assurances dont il a, au préalable, négocié les tarifs et les conditions particulières.

Courtier en crédits immobiliers Intermédiaire en opérations de banque et service de paiement (IOBSP) enregistré et agréé à l’ORIAS, celui-ci sert d’intermédiaire, pour une opération relative au crédit immobilier, entre un établissement financier et un particulier ou un professionnel à la recherche de financement pour un bien immobilier.
Les emprunteurs peuvent choisir de faire appel à un courtier qui se chargera de rechercher, à leur place (sous réserve de la signature d’un mandat), un crédit immobilier auprès des différents établissements financiers et d’obtenir, pour ces emprunteurs, les meilleures conditions sur le marché, compte tenu de leur situation financière (solvabilité) et de leur dossier de crédit.

Coût du crédit immobilier Lorsque vous contractez un prêt immobilier, il faut bien identifier tous les coûts du crédit afin de déterminer le TEG (Taux effectif global) de votre crédit immobilier. Les différents coûts sont les suivants : intérêts du prêt, frais de garantie, frais de dossiers, honoraires d’intermédiaires, primes d’assurances. Ainsi, le coût total du crédit immobilier est la somme de tous ces éléments.

Crédit Opération par laquelle un établissement bancaire met à la disposition d’un client une somme d’argent. En contrepartie, celui-ci verse à la banque des intérêts et divers frais. Il lui rembourse le capital emprunté selon les termes prévus dans un contrat. Les crédits peuvent avoir plusieurs destinations, on trouve le prêt immobilier, le prêt à la consommation ou autre.

Crédit affecté Il s’agit d’un crédit bancaire obtenu et affecté en vue de la réalisation d’un investissement précis tel que le crédit pour un meuble, des travaux, une voiture ou un bien immobilier. A contrario, le crédit à la consommation peut être utilisé pour tout ce que souhaite l’emprunteur.

Crédit à la consommation Le crédit à la consommation concerne les opérations autres que celles liées à l’immobilier. Il permet d’acheter des biens de consommation (meubles, informatique…). Le montant des crédits est compris entre 200 € et 75 000 €, et la durée de remboursement est supérieure à 3 mois. Plusieurs formes de crédit à la consommation existent comme le prêt personnel ou le crédit revolving (renouvelable).

Crédit amortissable Contrairement au crédit in fine, le remboursement du capital se fait graduellement, il n’est pas effectué en une seule fois. L’intérêt du crédit amortissable réside dans le fait que dans les crédits à mensualités fixes (dont le montant reste le même pendant toute la durée du prêt), le remboursement des intérêts s’amenuise au profit du remboursement du capital.

Crédit court terme La durée de ce crédit est inférieure à deux ans.

Crédit à échéances constantes Crédit immobilier dont le taux et les mensualités restent fixes pendant toute la durée du remboursement. Il s’oppose au crédit immobilier à échéances dégressives et au crédit immobilier à échéances progressives, moins classique.

Crédit à échéances dégressives Crédit immobilier souvent demandé par les personnes dont les revenus sont variables. Par exemple, les personnes dont la retraite est proche, et qui perdront 20 % de leurs revenus lors de celle-ci, demandent à rembourser 20 % de plus avant leur retraite ; ou les intermittents du spectacle qui peuvent demander à rembourser plus de capital les premières années du crédit immobilier.

Crédit à échéances progressives Crédit immobilier particulièrement apprécié des clients dont les revenus augmentent régulièrement. Ce crédit immobilier permet en effet de rembourser des mensualités relativement faibles pendant les premières années du remboursement, puis les mensualités augmentent dans le temps, à un rythme fixé par le client et le banquier lors de l’acceptation de l’offre de crédit immobilier.

Crédit d’impôt Disposition fiscale consistant dans la déduction forfaitaire de l’impôt exigible. En cas de crédit d’impôt supérieur au montant de l’impôt dû, l’excédent est remboursé. Dans ces conditions, certains ménages ne sont pas redevables de l’impôt sur le revenu.

Crédit in fine Pendant la durée du prêt, l’emprunteur ne paye que les intérêts du crédit immobilier. Le capital du crédit immobilier est remboursé en une seule fois au terme de la durée du prêt. Il est donc nécessaire de placer une somme d’argent sur une épargne de capitalisation qui rapporte des intérêts à l’emprunteur. Dans ces conditions, l’épargne constituée servira au remboursement du capital emprunté.

Crédit logement Organisme de cautionnement ayant pour vocation la mutualisation des risques. Son intervention ne peut avoir lieu que sur demande d’un établissement préteur. Le crédit logement se distingue des autres sociétés de caution en permettant le remboursement partiel d’une partie des sommes versées dans le fond mutuel de garantie, en fin de prêt. Le crédit logement garantit, il ne distribue pas de crédit immobilier.

Crédit modulable Crédit immobilier à taux fixe mais à partir duquel l’emprunteur peut modifier les mensualités (modulables) en fonction de l’évolution de ses rentrées d’argent et/ou de ses revenus. Augmenter ou diminuer les mensualités influe sur la durée du crédit. En cas de modulation à la baisse, le crédit immobilier modulable ne peut généralement dépasser de plus de 2 ans la durée initiale.

Crédit-relais Il sert principalement à profiter d’une avance de la banque avant que votre apport soit constitué par le produit d’une revente programmée d’un bien que vous possédez. Ce crédit-relais vient donc compléter le prêt immobilier que vous demandez à titre principal. Deux types de crédits-relais existent : le crédit-relais dit « sec », et le crédit-relais jumelé à un prêt immobilier sur le long terme. Pour chacun d’eux, la durée du prêt relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur nette du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente (prix de vente – CRD prêt immobilier en cours). Pour l’emprunteur, il se présente alors deux options de remboursement. Soit il rembourse les intérêts mensuellement, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Soit il rembourse le tout, intérêts et capital, en différé, lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles, sauf l’assurance ADI.

Crédit révolving Ce type de prêt à la consommation est souscrit sans affectation précise. Ainsi, l’emprunteur est libre de décider de son attribution. Le droit de la consommation protège le consommateur face au professionnel. Une offre préalable de contracter doit être présentée dans des formes précises, avec l’indication d’un délai de rétractation de 14 jours. Le crédit est dit « révolving » pour nommer une réserve d’argent mise à disposition de l’emprunteur, dans la limite d’un montant maximum autorisé. Ce montant mis à disposition est utilisable en totalité ou en partie, sans que soit exigé un justificatif de dépense. Une carte de crédit peut être mise à la disposition de l’emprunteur.

Crédit à taux fixe Gage de garantie, le montant des mensualités et la durée du crédit immobilier à taux fixe restent inchangés. L’emprunteur peut ensuite choisir entre différentes options : crédit à échéances constantes ou à échéances progressives (qui permet de reporter certaines échéances selon l’évolution des revenus du foyer ou de ses dépenses prévues ou soudaines comme une célébration familiale, un mariage, des vacances).

Crédit à taux révisable ou variable Il est possible d’avoir un plafonnement du taux en cas de hausse de l’indice de référence et un passage en taux fixe, sans frais supplémentaires, à tout moment. Attention : la variation du taux influe sur la durée et sur le montant de la mensualité si la variation est importante.

Crédit à taux zéro Ce crédit immobilier est très intéressant : il est sans intérêts ! Cet avantage est octroyé par l’État selon les revenus et la constitution du ménage. L’acquéreur n’étant pas propriétaire depuis moins de deux ans et qui achète à titre de résidence principale peut bénéficier de ce crédit immobilier dans le cadre de l’acquisition d’un bien neuf ou ancien avec travaux.

D

Déblocage de fond L’établissement prêteur débloque les fonds nécessaires à l’acquisition ou à la construction (dans le cas d’une vente en état futur d’achèvement).

Débours Frais engagés par le notaire pour acter une vente de bien immobilier : cadastre, conservatoire des hypothèques…

Déchéance Il s’agit de la perte du droit à indemnisation lorsque le bénéficiaire n’a pas respecté les termes d’un contrat prévoyant cette indemnisation. Cela peut être des obligations afférentes à des déclarations tardives de sinistre, au changement de l’objet assuré en cours de contrat ou autre.

Déclaration d’achèvement des travaux Cette déclaration, aussi appelée DAACT (Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux), est obligatoire lorsque les travaux sont terminés. Elle permet de signaler à l’administration l’achèvement des travaux et la conformité de la construction au permis de construire, au permis d’aménager, à la déclaration préalable.

Déficit foncier Il s’agit de l’excèdent des charges foncières déductibles des revenus bruts fonciers (intérêts du crédit immobilier, charges du bien, assurances, et autres) par rapport aux recettes foncières brutes perçues. Ce déficit est imputable sur le revenu global du bénéficiaire dans certaines limites réglementaires. Au-delà de la limite réglementaire, ce déficit peut être reportable sur les exercices des années suivantes. Le relevé complet des intérêts du crédit immobilier envoyé par la banque est à adresser à l’administration fiscale pour obtenir la déduction.

Délai de réflexion / Délai Scrivener À la réception de l’offre de crédit immobilier émise par une banque, la loi impose (articles L. 313-34 et L.313-35 du code de la consommation) un délai de réflexion d’au moins dix jours à l’emprunteur avant qu’il accepte et signe ce contrat.
Le délai est accordé pour réfléchir avant de s’engager : signer ou ne pas signer, c’est un délai de réflexion ou « d’acceptation ». Il est possible ainsi d’étudier l’offre, la comparer, demander des précisions ou des explications sur le contrat. Aucun versement d’argent avant la fin du délai ne sera à effectuer sauf exceptions. Uniquement à l’issue de ce délai, le contrat pourra être signé.
La loi n°78-22 du 10 janvier 1978 relative à l’information et à la protection des consommateurs dans le domaine de certaines opérations de crédit, dite loi Scrivener I du nom de la secrétaire d’État à la Consommation Christiane Scrivener, est une loi française ayant pour objectif d’améliorer l’information préalable du consommateur et de le protéger tout au long du remboursement de ses crédits. Elle renforce la protection de l’emprunteur mais aussi des co-emprunteurs et des personnes s’étant portées cautions. Elle est complétée par la loi n°79-596 du 13 juillet 1979 dite loi Scrivener II. Son objectif principal est de lutter contre le surendettement des personnes physiques.

Délégation d’assurance C’est un contrat externe au contrat d’assurance de l’établissement prêteur (contrat groupe). Il est souhaitable de comparer les assurances groupe des banques à celles proposées à l’extérieur, et de bien comparer le taux de couverture de chacune (conditions générales et particulières) ainsi que le coût tarifaire avant d’y souscrire.

Dépôt de garantie Lors d’un achat, l’acquéreur verse au vendeur une somme d’argent au moment de la signature d’un compromis de vente ou d’un contrat de réservation. Si le délai pour la vente du bien immobilier est prévu au-delà de deux ans, le vendeur n’a pas le droit d’exiger de l’acquéreur un dépôt de garantie.

Déshérence Situation d’un bien lorsque son propriétaire est décédé sans laisser d’héritier connu. Ce bien revient alors à l’État.

Destination du prêt Un prêt peut être affecté ou non affecté. Dans le cas d’un crédit affecté, il s’agit de destiner un prêt à une acquisition ou dans la prévision d’une utilisation précise, comme pour un crédit immobilier ou un crédit auto. Dans le cas du crédit non affecté, il n’y a aucune destination du prêt qui est donc libre, comme le crédit consommation ou le crédit revolving : somme que l’emprunteur pourra utiliser en toute liberté. La destination du prêt est particulièrement encadrée pour les banques qui ont une autorisation limitée ou élargie sur l’octroi de prêts de natures différentes.

Diagnostic de performance énergétique (DPE) Ce diagnostic donne une indication sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment en évaluant sa consommation d’énergie et son émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne.

Différé partiel (d’amortissement) Une échéance en différé partiel (ou différé simple) est une échéance où seuls des intérêts sont remboursés (ainsi que l’éventuelle assurance). Il n’y a pas de capital remboursé.

Différé total Une échéance en différé total est une échéance où aucun remboursement n’a lieu (seule l’éventuelle assurance est prélevée). Les intérêts s’ajoutent alors au capital restant dû, par un amortissement négatif.
(cf Franchise)

Donation au dernier vivant Avant le décès d’un des copropriétaires du bien immobilier, l’un d’eux donne à l’autre sa partie du logement afin de le conserver.

Droit de mutation Droits et taxes fiscales perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales lors de la signature d’un bien immobilier ancien. Ces droits sont calculés sur le prix de vente du bien immobilier.

Droit de préemption Une personne privée ou une administration peut avoir un droit d’achat prioritaire sur un bien immobilier mis en vente.

Durée d’amortissement C’est la durée pendant laquelle le crédit est remboursé en capital. Cette durée peut être différente de la durée du crédit si celui-ci comprend une période de différé.

Durée ferme La durée ferme d’un contrat peut être avec ou sans reconduction tacite. Lorsqu’elle est avec reconduction tacite, à chaque date anniversaire du contrat, il est automatiquement renouvelé. Dans le cas d’absence de reconduction tacite, il se termine automatiquement à la période pour laquelle il a été souscrit.

E

Echéance C’est le nom de l’opération financière consistant à rembourser périodiquement un crédit. Elle est caractérisée par sa date et sa périodicité.

Emprunt immobilier Une personne physique ou morale (société) s’engage à rembourser une somme d’argent selon des modalités définies par contrat.

Eonia Euro Overnight Index Average : taux européen moyen pondéré et calculé par la Banque centrale européenne.

Euribor Contraction de l’expression anglaise « Euro Interbank Offered Rate » (« taux interbancaire européen »), c’est le taux de l’argent à court terme auquel les banques de la zone euro se prêtent de l’argent entre elles. Il sert d’indice de référence pour déterminer le taux d’intérêt des crédits à taux variable. Il existe plusieurs Euribor, dont la durée varie d’un mois à un an, qui sont plus ou moins sensibles à la conjoncture économique.

Expertise Un expert peut estimer, en prévision d’un sinistre, la valeur du bien immobilier à garantir, ou après un sinistre, sa cause et le montant des dommages. Les conclusions de l’expert ne sont pas obligatoirement opposables à l’assuré. L’assureur désigne un expert qui évalue le montant des dommages. Après cette expertise, il est proposé à l’assuré une indemnité.

Expertise contradictoire Deux experts immobiliers sont nommés : l’un par la compagnie d’assurances et l’autre par l’assuré. S’il y a un désaccord, un troisième expert est nommé, et les conclusions sont prises à la majorité des voix.

Expertise judiciaire Le tribunal désigne un spécialiste en tant qu’expert lorsque l’affaire est portée sur le plan judiciaire.

F

FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) C’est un fichier informatique géré par la Banque de France sur lequel sont enregistrés les particuliers en retard dans le remboursement d’un crédit ou ayant déposé un dossier de surendettement. En cas de fichage au FICP, il est difficile, voire impossible, d’obtenir un crédit immobilier.

Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) La Fnaim est une union de syndicats professionnels exerçant dans le domaine de l’immobilier ; elle publie des statistiques concernant ce secteur. Tout agent immobilier, administrateur de biens, promoteur ou marchand de biens peut adhérer à ce groupement professionnel.

Frais d’acquisition Ensemble des frais notariés et fiscaux s’ajoutant au prix de vente. Ils sont en principe à la charge de l’acquéreur du bien immobilier et se composent des honoraires du notaire chargé de la vente et des différents droits, taxes, impôts et frais d’obtention des pièces administratives.

Frais d’agence Le montant de ces frais est libre mais doit clairement être identifié pour l’acquéreur du bien immobilier. Ils sont calculés, soit en pourcentage du prix de vente, soit en montant forfaitaire. Afin de diminuer les frais de notaire (calculés exclusivement sur l’immobilier), il est préférable de les exclure du prix de vente.

Frais de dossier Conformément à l’article L321-2 du Code de la consommation du 11 décembre 2001, aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou de plusieurs prêts d’argent. Il faut comprendre par cet article légal qu’il est totalement interdit de percevoir et d’encaisser la moindre somme d’argent (ni frais de dossier ni autre) avant l’obtention définitive du prêt immobilier et avant que ce dernier soit totalement débloqué. Ainsi, avant la signature des offres de prêt, vous gardez la possibilité de modifier votre choix quant à l’établissement bancaire ou le courtier en charge de votre dossier, sans régler la moindre somme d’argent, ni à la banque ni au courtier.

Frais d’hypothèque Lors de la signature de l’acte de prêt, le notaire prélève les frais, taxes, émoluments et honoraires.

Franchise / Différé total Le différé total permet, en début de crédit, de ne rien payer, ni intérêts ni capital, à l’organisme prêteur. La mensualité est reportée, mais produit elle-même des intérêts.

G

Gage Contrat par lequel un débiteur ou un tiers remet à son créancier ou à un tiers, un bien meuble lui appartenant pour garantir l’exécution du contrat. Le terme « gage » désigne aussi la chose sur laquelle est constituée la sûreté.

Garantie du prêt immobilier En cas de défaillance de paiement des mensualités du prêt immobilier, cette garantie protège la banque qui se fait rembourser le capital restant dû. Il existe plusieurs natures de garanties : caution, hypothèque, privilège du prêteur de deniers (PPD) et nantissement.

Garantie biennale Cette garantie couvre les éléments non garantis par la garantie décennale. Elle dure deux ans à compter de la réception du bien immobilier.

Garantie décennale Les entrepreneurs de construction, les bureaux d’étude et les architectes sont tenus de souscrire à cette assurance qui garantit le propriétaire du bien immobilier pendant dix ans à compter de la réception du bien, pour tous les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Garantie de livraison Cette garantie obligatoire protège le maître d’ouvrage contre le risque de non-exécution des travaux au prix et selon les délais prévus dans le cadre des contrats de construction de maison individuelle (CCMI). Elle est souscrite par un organisme de crédit ou d’assurance agréé.

Garantie de parfait achèvement À compter de la réception des travaux sur le bien immobilier, cette garantie dure un an et porte sur les vices apparents ou les malfaçons. Un procès-verbal de réception énumère ces dommages, au moment de la réception et ceux qui peuvent apparaître pendant un an.

Garantie de surface Il existe une obligation légale de mentionner la surface privative du bien immobilier acheté, dans tous les contrats, promesses de vente ou contrats de réservation, ainsi que sa destination : habitation, professionnelle ou commerciale.

Gros œuvre Cela concerne la stabilité, la solidité, l’étanchéité, le clos du bien immobilier, ainsi que les accessoires à ces éléments : canalisations, cloisons, murs, escaliers, planchers, toiture, plafonds, charpente.

H

Hypothèque Sûreté réelle qui garantit la banque dans le remboursement du crédit immobilier. La prise d’hypothèque est faite par le notaire le jour de la signature définitive. Cette garantie comporte des frais payés lors de sa mise en place, et des frais de mainlevée (fin de l’hypothèque) lors du solde du prêt immobilier.

Hypothèque rechargeable Un crédit hypothécaire rechargeable ne peut plus être conclu depuis le 1er juillet 2014. Toutefois, les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à s’appliquer jusqu’à leur conclusion, mais ne pourront plus être renouvelés.
Recharger son crédit hypothécaire permet qu’un seul bien immobilier serve de garantie pour plusieurs prêts (dans la limite du montant initial de l’hypothèque). Le remboursement du prêt immobilier initial « recharge » l’hypothèque qui peut ainsi garantir de nouveaux emprunts. L’hypothèque originelle garantit ainsi des créances autres que celles mentionnées par l’acte constitutif. L’hypothèque rechargeable doit avoir été inscrite au service de la publicité foncière.

I

Indemnités journalières Elles peuvent être versées à la suite d’un sinistre ou d’un dommage sur le bien immobilier ou sur l’assuré lui-même. La compagnie d’assurances verse ainsi à l’assuré une indemnité, pour couvrir les dépenses sur le bien immobilier ou pour couvrir ses mensualités de prêt immobilier en cas d’incapacité partielle ou totale de travail.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) Ce sont des pénalités que peut infliger la banque au client qui rembourse son crédit avant l’échéance prévue au contrat, afin de compenser les intérêts non perçus. Le montant maximal de ces indemnités est fixé par la loi ; soit une semestrialité d’intérêts plafonnée à 3 % du CRD (Capital restant dû).

Indexation Il s’agit d’un réajustement automatique. Cette indexation est prévue concernant les cotisations obligatoires au contrat initial.

Indice de révision C’est l’indicateur précisé dans les offres de prêt immobilier qui sert de référence à la variation du taux. Cet indice est généralement celui de l’Euribor 3 mois ou 12 mois, ou de l’OAT. Un crédit immobilier à taux révisable se base sur ces indices ; en cas de variation du taux de prêt, les mensualités, la durée ou les deux peuvent être modifiées à la hausse ou la baisse. Il faut donc bien vérifier, dans les offres de prêt immobilier, la détermination de cet indice, et surtout son mode de fonctionnement.

Interdit bancaire Une banque peut prendre cette mesure, avec l’aval de la Banque de France, en cas d’incident de paiement tel que l’établissement d’un chèque sans provision, l’utilisation abusive d’une carte bancaire ou à la suite de plusieurs rejets de prélèvement. La Banque de France enregistre les interdits bancaires au fichier central afin que tous les établissements soient informés de la mesure. Il est possible de régulariser cette interdiction, qui peut durer jusqu’à cinq ans.

Intérêts Lorsqu’une banque octroie un crédit immobilier, elle se rémunère en appliquant au capital des intérêts qui couvrent le risque qu’elle prend en prêtant aux particuliers. Chaque mois, les intérêts sont calculés par la multiplication du taux mensuel du crédit par le capital restant dû. Ces intérêts sont dégressifs dans le temps jusqu’au remboursement total du crédit immobilier.

Intérêts intercalaires On parle d’intérêts intercalaires, par opposition aux intérêts d’une échéance régulière, dans deux situations : 1) Sur un crédit avec déblocage progressif des fonds. Pendant la période de déblocage, les échéances ne comportent que des intérêts intercalaires calculés au taux du crédit sur les fonds déjà débloqués. 2) Lorsque la période entre le déblocage complet des fonds et la première échéance du crédit ne correspond pas à la périodicité des échéances de ce crédit. Autrement dit, sur un crédit à échéance mensuelle, lorsque la première échéance n’est pas exactement un mois après le déblocage complet des fonds. La première échéance comporte alors des intérêts intercalaires.

Invalidité absolue et définitive Lorsqu’une personne est dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle, la Sécurité sociale peut la déclarer en invalidité absolue et définitive. Dans ce cas, le crédit immobilier contracté est suspendu et pris en charge par la compagnie d’assurances.

Investissement locatif C’est l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la mise en location, et non pour y habiter. Les banques prennent rarement en compte le calcul selon lequel la mensualité du prêt immobilier est annulée par les loyers à venir, sauf si ces derniers sont garantis par une assurance de carence locative. Cet investissement peut être réalisé dans un cadre patrimonial et/ou défiscalisant. Dans ce dernier cas, il peut s’agir d’investissement dans le cadre de loi de défiscalisation (Malraux, de Robien, Duflot, Scellier, Pinel, etc.), loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP).

J

K

L

Logement décent Voir Loi SRU

Loi Carrez C’est une garantie de superficie qui protège l’acquéreur d’un bien immobilier. Dès le premier acte de vente, le propriétaire doit indiquer cette surface à l’acquéreur.

Loi Neiertz La loi Neiertz a été mise en place dans le cadre de la loi sur le surendettement pour prévenir le surendettement, accompagner sur le plan procédural les familles confrontées au surendettement et responsabiliser les établissements octroyant des prêts.

Loi Pons La loi Pons désigne la première loi de défiscalisation prise en France spécifiquement à l’Outre-Mer. Il s’agit plus spécifiquement des dispositions prises à l’article 22 de la loi n°86-824 du 11 juillet 1986 des finances rectificatives pour 1986. Elle a été abrogée en 2000.
Cette loi avait pour but de développer dans les DOM-TOM, les secteur suivants : industrie, pêche, hôtellerie, tourisme, énergies nouvelles, agriculture, bâtiment et travaux publics, transports, artisanat, maintenance, au profit d’activités industrielles ou réalisant des investissements nécessaires à l’exploitation d’une concession de service public local à caractère industriel ou commercial.

Loi Scrivener Loi du 13 juillet 1979 qui prévoit un délai obligatoire de dix jours de réflexion avant de renvoyer à l’établissement prêteur une offre de prêt immobilier.

Loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) La loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains) du 13 décembre 2000 instaure l’obligation de délivrer un logement décent au locataire d’un bien immobilier. En cas de non-respect de cette loi, le locataire peut exiger l’application de cette réglementation sans remettre en question son bail actuel.

LMNP (Location meublée non professionnelle) Statut d’un propriétaire qui loue son bien immobilier en location meublée et dont les revenus locatifs sont extérieurs à son activité professionnelle principale.

M

Mainlevée Cet acte occasionne des frais et libère toute garantie sur le bien immobilier hypothéqué. Généralement, il intervient au moment où le prêt immobilier est totalement remboursé à la banque.

Maître d’oeuvre Professionnel chargé de la réalisation d’un projet immobilier et qui en surveille le bon déroulement, depuis la réalisation des travaux jusqu’à la livraison de l’immeuble. Le plus souvent, c’est l’architecte qui est maître d’oeuvre.

Maître d’ouvrage Personne pour le compte de laquelle sont effectués les travaux de construction. Il en assure le financement et choisit les différents intervenants.

Mandant Personne qui, par un mandat, donne pouvoir à un autre d’agir en son nom.

Mandat Contrat par lequel une personne confie à une autre personne une prestation de service. Par exemple, mettre en vente un bien immobilier, ou la recherche d’un financement, comme pour les courtiers en crédit immobilier. En cas de conclusion de la prestation, le mandant s’engage à payer les honoraires convenus au mandataire. Le mandat peut être non exclusif ou exclusif ; dans ce cas, la mention d’exclusivité doit clairement être inscrite.

Mandataire Personne qui reçoit, d’un mandant, le mandat de faire un ou des actes juridiques en son nom et pour son compte.

Marge bancaire En matière de collecte d’épargne, c’est la différence entre le taux servi à un client et le taux auquel la banque peut placer les fonds sur le marché monétaire.
En matière de crédit, c’est la différence entre le taux appliqué à un client et le taux auquel la banque peut se refinancer sur le marché pour la même durée.
En matière de crédit immobilier à taux variable, la révision du taux variable peut comprendre un montant fixe d’intérêt à ajouter à un taux de référence ou à un indice. On parle de marge de révision ou de partie fixe (exemple indice de référence plus (+) 2 %). Ces éléments sont définis par le contrat de prêt et la notice sur les révisions de taux (Voir Indice de révision).

Marge Hypothécaire La marge hypothécaire est la différence entre la valeur du bien et le montant du crédit immobilier.

Marge d’intermédiation bancaire Elle peut être définie comme le résultat des banques sur leur activité de prêt. Il est indispensable pour un établissement de crédit de déterminer sa vulnérabilité à la conjoncture et aux mouvements de taux. En outre, elle permet aux autorités publiques d’évaluer à tout moment les risques qui pèsent sur le système bancaire dans sa globalité et qui sont susceptibles d’affecter l’ensemble de l’économie. Plus précisément, elle se définit comme la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés (coût de leurs ressources).

Mensualité C’est une échéance de périodicité mensuelle.

Modulation des échéances L’emprunteur peut modifier le montant des remboursements de son crédit immobilier lorsque son contrat prévoit cette possibilité. Généralement, les banques prévoient cette possibilité dans les offres de prêt initiales. Cette modulation peut être proposée à la baisse ou à la hausse.

Mutation Transfert d’un bien immobilier d’une personne à une autre. Elle peut être à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (succession, donation…).

N

Nantissement L’établissement prêteur peut permettre à l’emprunteur de mettre en garantie un autre bien immobilier que celui acheté, tel qu’un contrat d’assurance-vie, des valeurs boursières, de l’or. Ce nantissement est fait au même moment que le crédit immobilier.

Neiertz La loi Neiertz du 31 décembre 1989 a été mise en place dans le cadre de la loi sur le surendettement. Cette loi a été instaurée pour prévenir le surendettement, accompagner sur le plan procédural les familles confrontées au surendettement et responsabiliser les établissements octroyant des prêts.

Nue-propriété Il s’agit d’un droit de propriété portant sur un bien immobilier dont la jouissance appartient à un tiers (l’usufruitier). Le nu-propriétaire possède les murs et doit effectuer les gros travaux. Il acquiert en principe la pleine propriété de l’immeuble au jour du décès de l’usufruitier. Il peut également décider de céder sa nue-propriété.

O

OAT (Obligations assimilables du trésor) Contractées par l’État, les OAT sont des emprunts d’une durée allant de sept à trente ans, et dont le niveau de rémunération sert de référence pour définir les taux des crédits immobiliers à taux fixe. Taux fixe = taux OAT + marge bancaire.

Offre de prêt L’établissement prêteur doit obligatoirement adresser à l’emprunteur ce document récapitulant toutes les clauses de remboursement du crédit immobilier. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours (délai Scrivener) qui lui permet de réfléchir à l‘acceptation ou au refus de cette offre de prêt. Ce document est réglementé et doit contenir des mentions légales, à savoir : le montant du crédit immobilier, la durée du prêt, le taux effectif global, la garantie, etc.

P

Pénalités de remboursement anticipé En cas de remboursement anticipé du crédit immobilier (total ou partiel), l’établissement prêteur peut exiger une pénalité pouvant s’élever, au plus, à 3 % du capital restant à rembourser. Au terme de la loi du 1er juillet 1999, il ne peut être exigé de pénalités pour les causes suivantes : décès de l’emprunteur ou du conjoint, changement de lieu de travail de l’emprunteur ou du conjoint, cessation forcée de l’activité professionnelle du ménage. Généralement, les banques acceptent d’offrir ces pénalités, sauf en cas de rachat du crédit immobilier par une autre banque.

Permis de construire La Direction de l’équipement (DDE) délivre ou refuse des autorisations de construire un logement. C’est une autorisation obligatoire en cas de nouvelle construction de bien immobilier, ou additive à des bâtiments existants d’au moins 20 m2. Cette autorisation est valable deux ans à partir de sa notification par l’administration. Toutes les banques demandent, dans la constitution d’un dossier de crédit immobilier, que ce permis de construire soit délivré. Aucun prêt immobilier ne peut être souscrit en l’absence de ce permis.

Plan d’occupation des sols (POS) C’est un document qui indique le plan d’urbanisation d’une commune. Il est généralement consulté en cas de questions sur la possibilité d’un terrain constructible.

Prêt à l’accession sociale (PAS) Il est destiné aux ménages ayant des ressources n’excédant pas un certain plafond qui dépend des charges de famille et du lieu de résidence. Il permet de bénéficier de l’Aide personnalisée au logement (APL).

Prêt Opération par laquelle un établissement bancaire met à la disposition d’un client une somme d’argent. En contrepartie, celui-ci verse à la banque des intérêts et divers frais et lui rembourse le capital emprunté selon les termes prévus dans un contrat. Les prêts peuvent être contractés pour divers objectifs tels que le prêt immobilier, le prêt à la consommation ou autre.

Prêt épargne logement Prêt consenti à un acquéreur d’un bien immobilier à des conditions préférentielles, compte tenu d’une phase d’épargne préalable, constitutive de droit à prêt. L’acquéreur dispose de deux formules différentes d’épargne : le plan d’épargne logement (PEL) ou le compte d’épargne logement (CEL). Les PEL et les CEL ne sont pas considérés par toutes les banques comme apport au prêt immobilier.

Prêt Viager Hypothécaire Le prêt viager hypothécaire est le fruit de l’ordonnance du 23 mars 2006 et, avec l’hypothèque rechargeable, constitue les deux principales innovations de la réforme. Le projet part de l’idée que, du capital immobilisé par les personnes âgées propriétaires de leur logement, peuvent être extraites des liquidités, soit pour transmettre ces liquidités de leur vivant à leurs enfants ou petits-enfants, soit plus simplement pour améliorer leur train de vie ou faire face à de nouvelles et incompressibles dépenses. Comme l’hypothèque rechargeable, ce nouveau produit est destiné à relancer la consommation et à soutenir la croissance en améliorant le pouvoir d’achat des Français. La loi pour la confiance et la modernisation de l’économie avait, en effet, constitué le point de départ de cette réforme de fond. Cette réforme intervient à un moment où le taux de détention de crédit est le plus historiquement élevé, et où le logement représente une part croissante des dépenses des ménages en France. On notera qu’elle introduit les banques, jusque-là absentes du marché du viager.

Principal Le principal est la partie du capital qui est remboursé dans une échéance. C’est un synonyme de l’amortissement. Mot assez peu usité, aujourd’hui. (Rappelez-vous La Cigale et la Fourmi de Jean de La Fontaine : « Je vous paierai, lui dit-elle, avant l’août, foi d’animal, intérêt et principal. »)

Privilège de prêteur de deniers Sûreté prise par le prêteur sur le bien financé en garantie du remboursement du prêt immobilier. Le privilège ne peut garantir, contrairement à l’hypothèque, que les sommes utilisées pour acquérir le bien immobilier. Par conséquent, lorsque l’opération immobilière comprend, outre l’acquisition, des travaux à effectuer dans le bien, le prêteur doit prendre une hypothèque complémentaire pour garantir les sommes destinées à financer ces travaux.

Prix de réserve Le prix de réserve est le prix le plus bas auquel le vendeur accepte de vendre. Il n’est connu que de lui. Si la vente se termine sans qu’aucune enchère n’ait atteint le prix de réserve, le vendeur n’est pas obligé de vendre l’immeuble.

Promoteur constructeur Personne qui réalise des immeubles pour les vendre au particulier. Leurs logements sont généralement commercialisés en état futur d’achèvement, c’est-à-dire lorsqu’ils sont encore en construction. Exerçant son métier dans un cadre réglementaire très strict, il s’engage à livrer le bien immobilier à une date et à un prix fixé à l’avance.

Q

Quitus Acte par lequel l’autorité qualifiée atteste qu’un gestionnaire financier cessant ses fonctions est dégagé de responsabilité au titre de celles-ci.

Quotient Familial Résultat de la division du montant du revenu imposable (à l’impôt sur le revenu) par le nombre de parts. Ratio utilisé par les banques dans le cadre de l’analyse du risque d’un dossier de prêt immobilier.

Quotité d’assurance C’est la répartition de l’assurance du capital entre les co-emprunteurs. Cette quotité est généralement définie par les revenus de chaque emprunteur, leur part respective d’apport ou leur volonté de se protéger contre des événements à venir.

R

Rachat de prêt / Rachat de crédit Le rachat de prêt, connu aussi sous le terme de rachat de crédit, est devenu une pratique très populaire lorsque les taux sont bas ou que le différentiel avec le taux d’origine est de plus de 0.75%.

Règlement de copropriété Acte écrit organisant la copropriété. Le règlement doit être déposé aux minutes d’un notaire et publié au fichier immobilier. Il peut être modifié par décision des assemblées générales sur proposition du conseil syndical ou du syndic.

Regroupement de crédits Le regroupement de crédits consiste à regrouper plusieurs crédits de natures différentes (crédit immobilier, crédit à la consommation…) en un seul crédit. L’établissement prêteur contactera les différents prêteurs afin de solder l’ensemble des prêts.

Relevé de compte Relevé de toutes les opérations d’entrée et de sortie des fonds sur le compte ouvert, dans l’office du notaire, au nom du client.

Remboursement anticipé Opération consistant à rembourser avant terme, le capital restant dû. Le remboursement anticipé peut être partiel ou total.

Résidence principale Fiscalement, une résidence est considérée comme principale lorsqu’elle est occupée effectivement au minimum huit mois par an par le contribuable. Le logement devient alors le lieu de domiciliation principal.

Résidence secondaire Bien immobilier qui est habité par le contribuable et sa famille moins de huit mois par an. Cela peut être le cas d’une maison de vacances ou d’un logement destiné à la location pour les vacances.

Résiliation Une résiliation intervient lors de la rupture d’un contrat de bail, à l’initiative du propriétaire ou du locataire. Le propriétaire a un droit de résiliation triennale pour construire, restaurer ou habiter lui-même le logement loué. Le locataire peut, lui, résilier son bail sans invoquer de motif particulier.

Rétractation Afin de protéger les acquéreurs non professionnels, la loi Neiertz du 31 décembre 1989 prévoit un droit de rétractation courant sur les sept jours suivants la signature d’un acte sous seing privé (non notarié), qui valide l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier neuf.

S

SCI (Société civile immobilière) La SCI est un outil privilégié de gestion du patrimoine immobilier. La création d’une société civile immobilière est subordonnée à des formalités d’immatriculation et de statuts. En effet, une SCI est une société, donc une personne morale avec une existence juridique propre. À ce titre, elle est dotée d’un objet social déterminé par les associés, en rapport avec un bien immobilier. Par défaut, la fiscalité appliquée est celle de l’impôt sur le revenu des particuliers. La SCI est alors qualifiée de « transparente ». Les associés peuvent décider d’opter pour l’impôt sur les sociétés afin de limiter leur taux d’imposition en cas d’impôt sur le revenu important, par exemple.

SCPI (Société civile de placement immobilier) C’est une société chargée d’étendre et de gérer un parc immobilier de logements privés ou commerciaux strictement locatifs. Les bénéfices provenant des loyers perçus sont reversés chaque trimestre aux épargnants qui ont investi leur capital dans la SCPI.

Sinistre Lorsqu’une victime demande un dédommagement à l’assurance, elle doit faire la preuve d’un sinistre, dans la forme requise (respect des délais de déclaration, du constat…), et au regard des conditions du contrat. Le sinistre peut être constitué d’un décès, d’un accident ayant provoqué un arrêt de travail ou autres conséquences liées à un événement prévu dans le contrat. Les contrats de garantie assurant les personnes ayant souscrit un prêt immobilier sont très restrictifs quant au sinistre dont peut faire état l’assuré ; il s’agit donc de lire très attentivement les conditions générales et particulières de ces contrats.

Soulte Lors d’une succession, d’un divorce ou d’un échange de biens, la soulte est la somme qui compense la différence de valeur entre les lots partagés ou échangés.

Spread Il s’agit de la marge du préteur. Elle rémunère le risque du crédit immobilier et ses frais généraux, le reste constitue son bénéfice.

Surendettement Le surendettement intervient lorsque les mensualités de crédits (immobilier ou autre) sont trop élevées par rapport aux revenus de l’emprunteur, et qu’il ne peut en assurer le remboursement. Dans ce cas, l’emprunteur peut saisir la commission de surendettement des particuliers qui pourra suspendre les poursuites et mettre en place un règlement à l’amiable. L’emprunteur peut aussi tenter de négocier en direct avec l’organisme prêteur pour rééchelonner le prêt immobilier dans le temps.

Surface habitable Elle doit apparaître clairement dans le contrat de vente ; c’est la surface strictement destinée à l’habitation. Elle ne peut comprendre les balcons, escaliers, sous-sols et caves.

T

Tableau d’amortissement Tableau présentant l’amortissement du crédit, échéance par échéance. Il donne le détail des remboursements du principal et des intérêts. Il précise également le montant du capital restant dû après paiement de chaque échéance.

Taux actuariel C’est la formule, selon un modèle actuariel, utilisée pour transformer le taux annuel en un taux périodique.

Taux capé Formule qui, lors de la contraction d’un crédit à taux révisable ou variable, met l’emprunteur à l’abri d’une trop forte variation à la hausse de l’indice de référence. Comme dans la formule de base du prêt à taux révisable, le taux est constamment revu selon l’indice, mais dans ce cas précis, il est aussi plafonné, de sorte qu’il ne dépasse jamais un certain seuil. Comme il limite les risques pour l’emprunteur, le taux capé est un peu plus cher qu’un prêt immobilier à taux révisable sec (de base).

Taux d’intérêt Taux de rémunération de l’argent prêté. Il est fixé par l’organisme prêteur en fonction de la somme demandée, de la durée du prêt, des mensualités de remboursement du crédit immobilier et du risque pris par les créanciers.

Taux d’usure Il s’agit du taux maximum auquel les organismes financiers peuvent accorder un crédit. Le taux d’usure a pour objectif de protéger les emprunteurs des pratiques abusives.

Taux fixe Taux déterminé à l’origine du contrat du prêt pour toute sa durée.

Taux nominal C’est le taux sec d’intérêt du crédit (sans frais de dossier, ni frais de notaire, d’assurance, etc.). C’est un taux affiché qui sert de référence au calcul de la mensualité principale.

Taxe Foncière Au 1er janvier de l’année d’imposition, cette taxe est due par la personne propriétaire du bien immobilier. En cas de vente du bien pendant l’année en cours, l’acquéreur et le vendeur peuvent prévoir de la payer à hauteur des mois occupés.

Taxe d’habitation Cette taxe est due par la personne propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. La taxe d’habitation est calculée annuellement selon la situation au 1er janvier. Elle est due pour l’habitation principale et l’éventuelle résidence secondaire. Une exonération ou un plafonnement de taxe peut s’appliquer, sous conditions, en cas de faibles revenus.

Taxe (notariale) Autre nom de la facture établie par le notaire qui détaille les émoluments, droits, formalités, débours de la prestation.

TEG (Taux effectif global) ou TAEG (Taux annualisé effectif global) Le taux effectif global (TEG), ou taux annuel effectif global (TAEG), est le taux d’intérêt fixé par la banque ou l’établissement de crédit. C’est la somme d’argent que vous devrez payer en plus de la somme que vous empruntez effectivement (le capital). Le TEG vous permet donc d’évaluer le coût total de votre crédit quand vous souscrivez un crédit immobilier ou un crédit à la consommation. Par exemple, si vous empruntez 10 000 €, 10 000 € est le capital. Si votre banque pratique un TEG de 5 %, vous devrez rembourser au total 10 500 €, soit 10 000 € de capital + 500 € d’intérêts. Ce taux d’intérêt ne peut pas être supérieur au taux de l’usure applicable, c’est-à-dire au taux maximal légal applicable en France. Il existe différents taux d’usure selon votre situation : somme empruntée, durée et type de prêt (immobilier, consommation…)… Le TEG (ou TAEG) doit toujours être indiqué sur les publicités et les offres préalables de crédit. Il doit également être indiqué sur le contrat de crédit. Il comprend :

    • le taux d’intérêt de base (ou taux nominal),
    • les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, par exemple),
    • et éventuellement des primes d’assurance, lorsqu’une assurance obligatoire est souscrite simultanément auprès de l’établissement prêteur.

En revanche, il ne comprend pas les frais d’acte notarié liés à l’acquisition du bien immobilier.

TME (Taux moyen de rendement des emprunts d’État) À long terme sur le marché secondaire calculé par la Caisse des dépôts et consignations. C’est un taux actuariel.

TMO (Taux moyen de rendement des emprunts obligataires) C’est un indice calculé à partir des taux actuariels bruts (sans frais) des émissions obligataires à taux fixe d’un mois donné.

U

Usufruit Droit d’user et de jouir d’un bien immobilier appartenant au nu-propriétaire. Ce droit accordé à l’usufruitier est issu du démembrement de la propriété que se partagent nu-propriétaire et usufruitier. L’usufruit cesse à la mort de l’usufruitier et n’est pas transmissible.

V

Valeur locative C’est le montant locatif estimé d’un bien immobilier sur le marché. Il doit prendre en compte les loyers qui sont pratiqués, et sert de base de calcul pour la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Valeur vénale C’est la valeur marchande d’un bien immobilier, c’est-à-dire le prix normal qu’accepterait de payer un acheteur quelconque, n’ayant pas de raison particulière pour préférer le bien vendu à d’autres biens similaires ; ce prix correspond au jeu normal de la concurrence, de l’offre et de la demande.

Vente aux enchères Vente publique de biens immobiliers ou fonciers. Ce type d’acquisition obéit à des règles strictes : tous les frais sont à la charge de l’acquéreur ; pour enchérir, celui-ci doit préalablement déposer un chèque auprès du notaire chargé de la vente, puis la somme adjugée doit être remise au plus tard 45 jours après la vente.

Vente en état futur d’achèvement (Vefa) C’est la vente devant notaire d’un bien immobilier dont la construction est toujours en cours, souvent des logements vendus sur plan. L’emprunteur devient alors propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Viager Méthode de vente d’un bien immobilier moyennant une rente appelée rente viagère versée périodiquement par l’acquéreur au vendeur du bien, et ce, jusqu’au jour du décès de celui-ci. L’acquéreur d’un immeuble en viager est contractuellement le débirentier, et le vendeur, le crédirentier. Le contrat d’achat sous forme de rente viagère peut comporter un versement forfaitaire nommé le bouquet. Le prix est fixé à partir d’une valeur vénale économiquement justifiée. La valeur vénale et le montant de la rente sont fixés à partir des valeurs de marché et de l’espérance de vie du vendeur, établie par les « tables de mortalité » des compagnies d’assurance. Une assurance-décès évite aux héritiers de l’acquéreur d’un viager le versement d’une rente après sa mort.

Vétusté L’ancienneté, l’usure normale et le mauvais entretien d’un bien immobilier peuvent le rendre vétuste. Un expert constate alors le taux de vétusté et indemnise en fonction. Les garanties à valeur neuf ou de perte indirecte permettent de réparer cet état.

Vice-caché Indécelable, le vice caché rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné, ou rend le bien peu utilisable. En cas de vice caché sur un bien immobilier, l’acquéreur peut demander le remboursement total ou partiel du prix au vendeur.

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ZAC (Zone d’aménagement concerté) Dans une ZAC, c’est l’État qui intervient pour l’aménagement et l’équipement des terrains. L’administration est en droit d’opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire.

ZAD (Zone d’aménagement différé) Zone sur laquelle les pouvoirs publics ont un droit de préemption.

ZIF (Zone d’intervention foncière) Zone sur laquelle la commune a un droit de préemption.

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